주택도시보증공사(HUG)란?(전세보증금반환보증, 갭 투자, 깡통 전세)

 

 

요 며칠 사이 자주 눈에 띄는 기사가 하나 있습니다. 수도권 일대에 빌라와 오피스텔을 갭 투자 형태로 사들여 1139채를 가진 '빌라 왕' 이란 사람이 갑자기 죽어서 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하고 내쫓길 위기에 처했다는 내용입니다. 대부분의 세입자들이 전세보증금 반환보증 보험에 가입했지만, 계약이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 있는, 참 안타까운 내용인데요. 부디 빠르게 일이 잘 해결되기를 바라며,

 

오늘은 이 기사들에 나오는 주택도시보증공사(HUG)와 전세보증금 반환보증 보험 등 몇 가지 부동산 용어에 대해서 정리를 해볼까 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

주택도시보증공사(HUG)란?

 

 

국내 유일의 주택보증 전문기관인 주택도시보증공사(HUG)는 국토교통부 산하의 공기업으로 주택도시 기금법에 근거해 1993년 설립되었습니다. 설립목적은 주택도시 기금의 효율적인 운용 및 관리를 통해 경역혁신을 이루고 한 발 앞선 주거정책의 시행으로 서민주거안정과 국민 삶의 질 향상에 이바지하기 위함입니다. 

 

 

 

 

 

 

주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원하기 위한 각종 보증업무 및 정책사업을 수행하는데요.

• 주택에 대한 분양보증, 임대보증금 보증, 조합주택시공보증 등 보증업무
• 전세보증금 반환보증, 모기지보증 등 정부 정책 지원을 위한 보증업무
• 공유형 모기지 수탁 등 국가 및 지방자치단체가 위탁하는 업무
• 주택도시 기금법에 따른 기금의 운용관리에 관한 사무 등

 

 

 

 

 

건설사의 부도나 시공 과정의 하자 등과 같은 위험 요인들에 대비해 계약자들의 주거 안정을 도모하기 위해, 건설사들은 아파트를 분양할 때 의무적으로 HUG의 주택보증 상품에 가입하도록 되어있습니다. 

선(先) 분양 방식이 일반적인 우리나라에서는 입주 때까지 안전성을 확보하기 위한 최소한의 장치라고 볼 수 있습니다.

 

아파트뿐 아니라 오피스텔이나 조합주택, 정비사업 등에 대한 보증사업도 다루며, 주택사업 전 단계에 걸친 종합 금융보증상품을 보유하고 있습니다.

 

 

 

 

전세보증금 반환보증

 

전세보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪는 무주택 서민을 위해 운영되는 상품으로, 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 내용입니다.

HUG와 주택금융공사에서도 취급하는 보증상품입니다.

 

전세 가격 하락 등으로 전세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 기관에서 대신 돌려주고, 이후 기관은 집주인에게 구상권을 청구해 받아내는 제도입니다.

 

주택도시보증공사, 주택금융공사, SGI서울보증보험, 위탁은행 및 위탁 공인중개사무소에서 가입할 수 있으며, 2018년 2월부터 집주인의 동의 절차는 폐지되었고, 2021년 10월부터 주택임대사업자의 보증보험 가입이 의무화되었습니다.

 

 

 

 

 

갭 투자

 

 

시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자방식으로 전세계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼의 차익을 얻을 수 있어 저금리, 주택 경기 호황을 기반으로 2014년 무렵부터 유행했습니다. 갭 투자의 예를 들면 매매 가격이 5억 원인 주택의 전세금 시세가 4억 5천인 경우 전세를 끼고 5천만 원으로 집을 사는 방식입니다.

 

부동산 호황기에 집값이 상승하면 이익을 얻지만, 반대의 경우 깡통 주택으로 전락하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

깡통 전세

 

 

전세보증금이 매매가를 웃도는 집을 말하는 말로, 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말입니다.

통상 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통 전세로 봅니다.

 

 

 

 

 

지금까지 주택도시보증공사와 부동산 관련된 몇가지 용어들을 정리해봤습니다. 전세로 집을 얻을 경우 전세보증금반환 보험에는 꼭 가입해야겠습니다.